Duflot / Réhabiliation :

La loi de finances de 2013 définit un nouveau dispositif pour succéder au régime Scellier, appelé loi « Duflot ».

Contribuables concernés : Investisseurs imposables

Type d’avantage fiscal : Réduction d’impôt de 18 % du prix de revient de l’investissement (prix d’achat + frais de notaire + travaux), plafonné à 300 000 € (et un coût au M2 plafonné à 5 500 €), étalée sur 9 ans

Conditions à respecter : Loyer plafonné et conditions de ressources du locataire. Engagement de location de neuf ans.

Economie d’impôt : Maximum 6000 € par an pendant 9 ans.

Dispositif : Les particuliers qui acquièrent un logement destiné à la location à usage d’habitation principale (location nue) peuvent déduire de leurs impôts jusqu’à 18 % du prix de revient de l’investissement, (plafonné à un montant par mètre carré de surface habitable) dans la limite de 300 000 €. Cet avantage fiscal est toutefois subordonné à plusieurs obligations (voir ci-après).

Logements concernés

Peuvent bénéficier de ce dispositif Duflot lié au neuf :

  • les acquisitions de logements situés en France (métropole et DOM)
  • les acquisitions de logements neufs ou en état futur d’achèvement
  • les acquisitions de logements réhabilités dès lors qu’ils ont été soumis à la TVA immobilière

On précise que par logement neuf, il convient d’entendre les immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit avant leur acquisition.
La réduction d’impôt n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L. 111-9 du code de la construction et de l’habitation. Le respect de cette condition est justifié par le contribuable selon des modalités définies par décret.
A noter qu’un logement loué nu dans une résidence de retraite ou pour étudiant peut bénéficier du dispositif Duflot.
En revanche, un logement en résidence hôtelière ou de tourisme ne peut prétendre au bénéfice de ce statut.
Au titre d’une même année d’imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt qu’à raison de l’acquisition, de la construction ou de la transformation d’au plus deux logements.

Date d’entrée en vigueur : Ce dispositif n’est applicable qu’aux investissements acquis à partir du 1er Janvier 2013, et ce jusqu’au 31 décembre 2016.

Type d’avantage fiscal

L’avantage fiscal octroyé se traduit par une réduction d’impôt. Celle-ci est égale à 18 % de la fraction inférieure à 300 000 € du prix de revient de l’investissement pendant neuf ans.(Loi de Finances de 2013).
Le prix de revient servant au calcul de la réduction d’impôt est retenu dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret et ne pouvant dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition.
Le décret 2012-1532 du 29 décembre 2012 fixe ce plafond à 5 500 Euros par mètre carré de surface habitable.
La période de réduction d’impôt a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Durant la période de réduction, l’acquéreur bénéficie de la déduction des frais réels.

Obligations à respecter
L’option en faveur de la réduction d’impôt est exercée par l’investisseur lors de sa déclaration de revenus ; elle comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant une durée de neuf ans.

  • Le locataire doit en faire son habitation principale
  • Le logement ne doit pas être loué à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du bailleur
  • La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
  • L’engagement de location doit prévoir que le loyer du locataire apprécié à la date de conclusion du bail ne doit pas excéder des plafonds fixés par décret (et un plafond de ressources dans le cas de l’option de la déduction forfaitaire).

Plafonds de loyer
Le loyer mensuel par mètre carré, hors charges, ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, aux plafonds fixés par décret selon la zone dans laquelle se situe le logement.
Ces plafonds* de loyer sont relevés chaque année, au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.

Plafonds de ressources
Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence du foyer figurant sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (n-2).
Le plafond de ressources à retenir s’apprécie à la date de signature du bail en tenant compte du nombre de personnes titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux.
Les plafonds* de ressources, fixés par décret, sont révisés chaque année, en fonction de l’évolution annuelle du salaire minimum de croissance.
En cas de rupture de l’un des engagements pris par le propriétaire, les déductions pratiquées font l’objet d’une reprise. Exception faite si la rupture des engagements est due

  • a l’invalidité d’un des deux époux soumis à imposition commune
  • au licenciement du contribuable ou de son époux soumis à imposition commune
  • au décès du contribuable ou de son époux

Limitation des investissements Duflot
Au sein d’un même immeuble neuf comportant au moins cinq logements, un pourcentage des logements doit être acquis sans pouvoir ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt Duflot. Un décret fixe ce pourcentage, qui ne peut être inférieur à 20 %. Le respect de cette limite s’apprécie à la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition du dernier logement acquis.

La réduction d’impôt s’applique exclusivement aux logements situés dans des communes classées, par arrêté des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant.
Le zonage n’étant pas encore connu, la réduction d’impôt s’applique pour les logements situés dans les mêmes zones que celles définies pour la loi Scellier (Zone A bis, A, B1, B2), acquis jusqu’au 30 juin 2013 ou qui ont font l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire jusqu’à cette date.

Règles spécifiques

Pour un même logement, l’option en faveur de la réduction d’impôt Duflot ne peut se cumuler avec :

  • La réduction d’impôt pour investissement outre-mer
  • La réduction d’impôt pour investissement Malraux
  • La déduction au titre des investissements conventionnés

En revanche, l’investisseur peut bénéficier pour un logement de l’une des déductions susvisées et pour un autre logement du dispositif Duflot.
Lorsqu’un investisseur constate un déficit foncier sur un logement placé sous le dispositif Périssol, bénéficiant du plafond d’imputation des déficits fonciers de 15 300 €, il peut imputer sur son revenu global, dans la limite de 15 300 €, les déficits provenant d’autres locations, y compris celles bénéficiant du dispositif Duflot.
Hormis ce cas, le plafond de droit commun est de 10 700 €.

Duflot en réhabilitation

Cette réduction d’impôt est applicable, dans les mêmes conditions que le dispositif « Duflot » neuf aux locaux affectés à un usage autre que l’habitation et que le contribuable transforme en logements, ainsi que des logements qui ne se satisfont pas aux caractéristique de décence prévues à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et qui font l’objet de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.
Dans ces cas, le prix de revient pour l’application du taux réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient des locaux augmentés du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation. Ce prix de revient pour calculer la réduction d’impôt est plafonné à un montant par mètre carré de surface habitable ou à 300 000 €.
La période de réduction d’impôt a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de ces travaux.

Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt ne peuvent faire l’objet d’une déduction pour la détermination des revenus fonciers.

Plafonds et indices du régime Duflot et Duflot Outre-mer

* Plafonds de loyer :
Pour les investissements réalisés à compter de 2013 :

Plafond de loyer (€/m²)
Zone A bis 16,52
Zone A 12,27
Zone B1 9,88
Zone B2 8,59

A ces plafonds, il est fait application d’un coefficient multiplicateur calculé sous la forme suivante :

Coef = 0,7 + (19 / S)

S étant la surface du logement. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale et ne peut excéder 1,2

* Plafonds de ressources :
Pour les baux conclus en 2013 :

Composition du foyer locataire Zone A Bis Reste de A Zone B1 Zone B2
Personne seule 36 502 36 502 29 751 26 776
Couple 54 554 54 554 39 731 35 757
Personne seule ou couple ayant 1
personne à charge		 71 515 65 579 47 780 43 002
Personne seule ou couple ayant 2
personnes à charge		 85 384 78 550 57 681 51 913
Personne seule ou couple ayant 3
personnes à charge		 101 589 92 989 67 854 61 069
Personne seule ou couple ayant 4
personnes à charge		 114 315 104 642 76 472 68 824
Majoration par personne à charge supplémentaire
à partir de la cinquième		 + 12 736 + 11 659 + 8 531 + 7 677