Le déficit foncier : quelles sont les dépenses à imputer

Le déficit foncier en 10 questions-réponses.

Un quiz exclusif proposé par CAPCIME

Spécialiste de l’immobilier immobilier ancien, CAPCIME vous propose le troisième volet du quiz concernant la maîtrise parfaite des règles du déficit foncier..

Question n°3

Quelles sont les dépenses susceptibles de créer un déficit foncier ?

Pour calculer le montant de son revenu foncier imposable, le contribuable au régime réel déduit des loyers qu’il a perçus un certain nombre de charges fixées par la loi (article 31 du code général des impôts). Il s’agit, pour l’essentiel :
– des dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration du bien ;
– des primes d’assurance (propriétaire non-occupant, garantie loyers impayés…) ;
– des charges de copropriété non récupérables auprès du locataire ;
– de l’impôt foncier ;
– des intérêts d’emprunt si le bien loué a été acquis à crédit ;
– des honoraires de gestion quand celle-ci est confiée à un professionnel ;
– des frais de gestion exposés par le propriétaire à concurrence d’un forfait de 20 euros par logement.

Ces charges doivent avoir été effectivement payées au cours de l’année d’imposition par le propriétaire, qui doit pouvoir fournir des justificatifs (sauf pour les 20 euros de frais de gestion).

Respecter l’ordre d’imputation des dépenses.

Ce sont les intérêts d’emprunt que l’on déduit en premier des loyers. Les autres charges viennent ensuite. Cet ordre est important : si les charges sont supérieures aux loyers perçus, le déficit constaté est imputable sur le revenu global du contribuable à l’exception de la part de déficit provenant des intérêts d’emprunt.

Un exemple pour bien comprendre.

Acheté à crédit début septembre, le logement a fait l’objet de travaux de réparation avant d’être reloué le 1er décembre pour un loyer net de charges de 750 euros. Le remboursement du crédit a commencé dès octobre.

– Sur l’année, le propriétaire a acquitté 1 000 euros d’intérêts d’emprunt.
– Ses autres charges ont été de 3 945 euros, ainsi décomposées :
– les travaux de réparations (3 500 euros) ;
– la prime d’assurance pour les quatre mois (30 euros) ;
– des charges de copropriété non récupérables (100 euros) ;
– la quote-part de l’impôt foncier remboursée au vendeur (250 euros) ;
– des honoraires à l’administrateur de biens mandaté pour gérer le bien (45 euros) ;
– le forfait de gestion de 20 euros.
– Les intérêts d’emprunt (1 000 euros) s’imputent sur les loyers (750 euros). Les 250 euros d’intérêts restants sont reportés. Ils viendront en déduction des bénéfices fonciers des années suivantes, dans la limite de 10 ans.
– Les autres charges (3 945 euros) constituent un déficit foncier imputable sur le revenu global, en totalité puisque leur montant est inférieur au plafond de 10 700 euros.