Le déficit foncier : bénéfice ou déficit, comment sont imposés mes revenus fonciers ?

Le déficit foncier en 10 questions-réponses

Un quiz exclusif proposé par CAPCIME

Spécialiste de l’immobilier locatif dans l’ancien, CAPCIME propose aux particuliers investisseurs un choix de logements dans des immeubles de qualité, idéalement situés au cœur des grandes villes. Mais son rôle ne s’arrête pas là. CAPCIME réunit, pour ses clients, les informations techniques, juridiques et fiscales qui leur permettent d’optimiser leurs investissements locatifs. Par exemple, en maîtrisant bien les règles du déficit foncier, objet de ce quiz exclusif en 10 questions-réponses..

Question n°1 sur le déficit foncier

Bénéfice ou déficit, comment sont imposés mes revenus fonciers ?

Vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs logements (ou des murs de boutiques, ou un immeuble de bureau, etc.) que vous mettez en location nue, c’est-à-dire non garnis de meubles. Vous allez percevoir des loyers baptisés par le fisc « revenus fonciers ». Vous devrez les déclarer et ils seront imposés de deux façons différentes, selon leur montant ou le choix que vous ferez.

Microfoncier.

Si les loyers perçus ne dépassent pas 15 000 euros, ils sont imposés au régime du microfoncier : vous déclarez le montant brut perçu et l’Administration opèrera une déduction de 30 %, forfaitaire pour toutes les charges (impôt foncier, intérêts d’emprunt éventuel, frais de gestion, assurances, etc.). Vous ne serez donc imposé que sur 70 % des loyers. Vos formalités déclaratives seront simplifiées : il suffira de porter le montant brut des loyers dans la case 4BE de votre déclaration de revenus habituelle (imprimé CERFA 2042).
Astuce : on peut bénéficier du microfoncier pour un logement loué en Duflot ou en Scellier (mais pas en Scellier intermédiaire ni ZRR). BOI-RFPI-DECLA-10, § 60

Régime réel.

Si les loyers perçus sont supérieurs à 15 000 euros, c’est le régime réel qui s’applique. Il en est de même, quel que soit le montant des loyers, pour les biens loués faisant l’objet d’un démembrement de propriété (usufruit / nue propriété) ou bénéficiant d’un avantage fiscal (loi Robien, Besson ancien, Borloo ancien…) Vous devrez alors remplir une déclaration spécifique pour vos revenus fonciers (imprimé CERFA 2044) et reporter le résultat net sur la déclaration générale 2042.

> Option. Le régime réel s’applique également au revenu foncier inférieur à 15 000 euros si vous en faites la demande. Cette option est prise pour trois ans minimum, au terme desquels elle peut être soit renouvelée, soit abandonnée pour revenir au microfoncier.

Conseil CAPCIME !

Vous percevez moins de 15 000 euros de loyers bruts par an ? Vous avez intérêt à opter pour le régime réel si les charges déductibles dépassent 30 % de vos loyers. La déduction des charges pour leur montant réel devient, en effet, plus intéressante que la déduction forfaitaire de 30 % du microfoncier.

> Déductions. Dans le régime réel, sont déductibles des loyers, pour leur montant effectif, les charges courantes telles que l’impôt foncier, les primes d’assurances, les honoraires de gestion quand celle-ci est confiée à un professionnel, etc. Les frais de gestion courante exposés par le propriétaire donnent droit à une déduction de 20 euros par bien et par an. Sont également déductibles :

– les intérêts d’emprunt et les primes d’assurance décès-invalidité lorsque le bien loué a été acheté à crédit (mais non le remboursement du capital lui-même) ;
– le coût de certains travaux réalisés dans le bien en vue de sa location.

Montant de l’impôt.

Après déduction des charges (ou du forfait de 30 % dans le cas du microfoncier), le revenu net imposable est ajouté à vos autres revenus, l’ensemble étant soumis au barème progressif d’impôt sur le revenu. A l’impôt s’ajoutent les prélèvements sociaux calculés aux taux de 15,5 % (en 2013) sur le revenu foncier net imposable.

Mais seul le bénéfice est imposable. Imaginez que, à la suite de travaux réalisés au cours de l’année, vos dépenses soient supérieures aux loyers perçus. Dans ce cas, vous réaliserez non pas un bénéfice mais un déficit foncier. Non seulement vous n’augmenterez pas vos impôts, cette année-là, mais vous pourrez sûrement les diminuer. Comment ? Nous en parlerons ensemble dans la question n° 2.

Prochainement :

Question n° 2. Payer moins d’impôt grâce au déficit foncier, c’est possible ?

Voir aussi :

Déficit foncier : une bonne affaire pour l’investissement locatif
Déficit foncier, interview de Capcime dans l’expansion
Bulletin officiel du CGI