IMMOBILIER ANCIEN,
LA FISCALITÉ
pour alléger votre investissement
LES AVANTAGES FISCAUX D’UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER DANS L’ANCIEN
Spécialiste de l’immobilier locatif dans l’ancien, CAPCIME propose à ses clients, investisseurs particuliers, un choix de logements dans des immeubles de qualité, idéalement situés au cœur des grandes villes.
Nous étudions votre dossier et vous recommandons la fiscalité la plus adaptée, éligible dans l’ancien.
Cinq type de défiscalisation existe pour un investissement locatif dans l’ancien :
– La loi Pinel ancien (pinel réhabilité)
– Le Pinel optimisé dans l’ancien (Combiner les réductions d’impôt)
– Le déficit foncier
– La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)
– La Loi Cosse, denommée « Cosse ancien »
LA FISCALITÉ EN DÉTAIL
Location meublée
Pourquoi louer son investissement locatif en meublé ?
Parce qu’il existe une clientèle pour la location meublée de longue durée : étudiants, salariés en mobilité professionnelle, etc.
De Plus, ce mode de location, parfaitement admis sur le plan juridique, s’avère aussi souvent plus intéressant sur le plan financier en raison de sa fiscalité plus clémente.
Aucune restriction pour la location meublée à l’année
A Paris, une forme de location meublée est combattue par la Mairie : le meublé de tourisme, location de très courte durée à des voyageurs de passage. Elle seule fait l’objet de restrictions juridiques parce qu’elle prive les Parisiens d’une partie du parc locatif et fait concurrence aux hôtels.
En revanche, la location meublée de longue durée à des locataires qui y établissent leur domicile habituel ne subit aucune restriction. Ses règles de fonctionnement, plus souples que la location nue, ont été précisées sur deux points par la loi ALUR du 24 mars 2014 et ses décrets d’application :
Bail meublé. Depuis le 1er août 2015, le contrat de location entre le propriétaire et le locataire doit être établi conformément au contrat type réglementaire. La durée minimum de location est de 1 an renouvelable (contre 3 ans en location nue), ramenée à 9 mois si le locataire est étudiant. Un dépôt de garantie peut être prévu, égal au maximum à 2 mois de loyer (contre 1 mois en location nue).
Mobilier exigé. Depuis le 1er septembre 2015, le logement loué meublé doit comporter un lit avec couette ou couverture, des volets ou rideaux pour occulter les fenêtres de chambre, une table, des sièges, des luminaires, des étagères, du matériel d’entretien ménager et, dans la cuisine, des plaques de cuisson, un four traditionnel ou micro-ondes, un réfrigérateur avec freezer ou congélateur, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine.
Deux catégories de loueurs en meublé
La loi fiscale classe les loueurs en meublé en deux catégories : les « professionnels » (LMP) et les « non-professionnels » (LMNP). Mais elle ne donne une définition que pour le LMP.
Loueur professionnel. C’est celui qui remplit cumulativement les trois conditions suivantes :
– tirer de son activité plus de 23 000 euros de recette brute par an ;
– assurer avec cette recette plus de la moitié des revenus du foyer fiscal ;
– être immatriculé en qualité de commerçant au registre du commerce et des sociétés.
Loueur non-professionnel. A contrario, est non-professionnel le loueur en meublé qui ne remplit pas une seule de ces conditions, « quand bien même les deux autres conditions seraient satisfaites », précise l’Administration dans sa documentation officielle. Ainsi, un loueur qui réalise plus de 23 000 euros de recette annuelle mais qui n’est pas inscrit au RCS reste loueur non-professionnel (LMNP).
La fiscalité du loueur non-professionnel (LMNP)
Dans la plupart des cas, les investisseurs clients de CAPCIME n’exercent pas l’activité de loueur en meublé à titre principal et n’en tire pas la majeure partie de leurs revenus. Ils sont donc non-professionnels et leurs loyers sont imposés à l’un ou l’autre des deux régimes fiscaux suivants :
Micro-BIC. Si sa recette annuelle ne dépasse pas 32 900 euros, le loueur en meublé relève du micro-BIC, encore appelé microentreprises. Dans ce cas, les formalités sont simples : il lui suffit de porter, dans sa déclaration de revenus, le montant de sa recette sans aucune déduction. L’impôt et les prélèvements sociaux seront calculés après abattement de 50% (alors que, en location nue, l’abattement du régime microfoncier n’est que de 30%).
Réel simplifié. Le loueur relève du régime réel simplifié si sa recette dépasse 32 900 euros. Mais, en-dessous de ce seuil, il peut renoncer au micro-BIC et opter pour le réel simplifié. Il y a intérêt si ses charges sont supérieures à 50% de la recette. Dans ce régime, toutes les charges sont déductibles, y compris une très intéressante charge d’amortissement du bâti (le terrain n’est pas amortissable).
Exemple. Pour un appartement, l’amortissement est généralement calculé au taux de 3% sur 90% du prix d’acquisition (le terrain représentant 10%), soit 2,7% de la valeur totale du bien. Si le loyer procure un rendement de 5%, l’amortissement à lui seul diminue le montant imposable de 2,7%, ce qui réduit de plus de moitié la recette soumise à l’impôt et aux prélèvements sociaux, avant même la déduction des autres charges (impôt foncier, assurances, etc.).
Autres impôts
Le fait de louer en meublé oblige à payer un impôt local de plus qu’en cas de location nue. En revanche, à la revente du bien, la taxation des plus-values est la même dans les deux cas.
Impôts locaux. C’est le locataire qui est redevable de la taxe d’habitation. Le loueur paye la taxe foncière ainsi que la cotisation foncière des entreprises (CFE), remplaçante de l’ancienne taxe professionnelle, dont le montant peut toutefois être plafonné sur demande.
Plus-values. Elle est égale à la différence entre le prix de cession et le prix de revient (prix d’achat augmenté des frais et des travaux), sans tenir compte des amortissements pratiqués. Après abattements par année de détention du bien, la plus-value supporte l’impôt au taux de 19% (exonération après 22 ans) et des prélèvements sociaux au taux de 15,5% (exonération après 30 ans).
La loi Pinel éligible dans l’ancien
La réduction d’impôt Pinel, anciennement Duflot, est ancrée dans les esprits comme s’appliquant à un investissement immobilier dans le neuf. Pourtant, cette incitation fiscale s’applique également à l’immobilier ancien dès lors qu’il est prévu à la location et permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% du prix de revient, selon la durée de l’engagement de location.
Appartement ancien à transformer et/ou à rénover
La loi Pinel permet d’élargir le parc locatif trop insuffisant dans un certain nombre de grandes villes notamment Lyon, Paris et sa région. Elle permet d’étendre le parc locatif sur deux types de biens non-habitables en l’état :
Locaux d’activité, utilisés jusque-là pour un autre usage que l’habitation (bureau ou remise…) rénové et transformé en logement. Ajouts d’équipements tels que cuisine et salle d’eau ou de bain dans un local qui en était dépourvu auparavant.
Logements non-décents, habitations qui ne peuvent pas être louées, ne répondants pas aux critères prévus par la loi pour la location. Les travaux doivent rendre l’appartement conforme à un certain nombre de critères : surface et hauteur minimum, équipements sanitaires et de chauffage, sécurité (notamment électrique), bon état des portes et des fenêtres…
Conditions juridiques et fiscales trois conditions essentielles
Capcime accompagne ses clients pour l’accomplissement de ces formalités : l’acquisition, les modalités de travaux et l’obligation de location,
Acquisition.
Le bien doit avoir été acquis depuis le 1er septembre 2014 et être situé dans une zone géographique éligible au dispositif Pinel.
> La transformation ou la rénovation d’un bien que l’on possédait déjà avant cette date n’ouvre pas droit à la réduction d’impôt Pinel (mais elle serait éligible à un autre avantage fiscal : le déficit foncier)
> La réduction d’impôt est calculée sur un prix de revient (achat + frais + travaux) limité à 5 500 euros par m², sans pouvoir dépasser 300 000 euros. Elle fait partie des réductions entrant dans le plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros par an.
Travaux.
Ils doivent procurer au bien un bon niveau de performance énergétique (Label HPE ou BBC rénovation 2009). Le propriétaire devra justifier des travaux par la production de factures établies par les entreprises. Les honoraires d’architectes sont, eux aussi, pris en compte.
> La transformation d’un local en habitation exige, en principe, une demande de permis de construire (changement de destination).
> Quant à la mise en conformité d’un logement non décent, elle doit donner lieu à deux constats établis par un professionnel (un contrôleur technique, par exemple), l’un avant les travaux, l’autre après. Ce dernier constat certifie que le bien, après travaux, répond aux critères de décence et aux caractéristiques techniques requises.
Location.
La mise en location du logement doit intervenir aussitôt la réalisation des travaux. Pas question pour le propriétaire de s’en réserver l’usage personnel, même momentanément : il perdrait tout droit à la réduction d’impôt Pinel.
> Le logement doit être loué non meublé à un locataire répondant à certaines conditions de ressources et qui en fait sa résidence principale.
> La durée de location est de 6 ans minimum et les loyers sont plafonnés.
Les avantages accordés en contrepartie de l’investissement
Le contribuable ayant transformé et/ou rénové un bien existant en respectant les conditions exposées ci-dessus, a droit à la réduction d’impôt « loi Pinel », dont les caractéristiques sont les suivantes :
Montant de l’avantage fiscal. Il est égal à un pourcentage du prix de revient variable selon la durée de location :
– 12% en cas de location pendant 6 ans (un sixième par an) ;
– 18% en cas de location pendant 9 ans (un neuvième par an) ;
– 21% en cas de location pendant 12 ans (un neuvième par an pendant 9 ans puis 1% pendant chacune des trois dernières années).
Point de départ de la réduction d’impôt. La période de réduction d’impôt a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement des travaux.
Location familiale. Le logement peut être loué à un parent ou à un enfant du contribuable sans que soit remis en cause l’avantage fiscal, à la condition que ce locataire souscrive sa propre déclaration de revenus. Il ne doit pas faire partie du foyer fiscal du contribuable.
Déficit Foncier : Un appartement ancien + des travaux = moins d’impôts !
La remise en état d’un logement ancien destiné à être loué permet à son propriétaire de bénéficier d’un avantage fiscal substantiel, appelé « déficit foncier classique » ou « dispositif Balladur », du nom du ministre des Finances qui a réinstauré cet avantage à la fin des années 1980.
Défiscaliser avec le DEFICIT FONCIER
Dans l’interview de Invest’Immo, Bertrand de Raymond fondateur de Capcime explique le processus et les conditions d’application du Déficit foncier
L’investissement locatif dans l’ancien est un excellent moyen de s’assurer un complément de revenus et ainsi préparer sa retraite. Investir dans l’ancien s’avère donc un bon calcul, plus accessible financièrement, meilleure situation en centre-ville, près des transports et des commodités. Tous ces avantages facilitent la mise en location du bien.
Spécialiste de l’investissement immobilier ancien, CAPCIME propose aux particuliers investisseurs un choix de logements dans des immeubles de qualité, idéalement situés au cœur des grandes villes. Mais son rôle ne s’arrête pas là. CAPCIME réunit, pour ses clients, les informations techniques, juridiques et fiscales afin d’optimiser leurs investissements locatifs.
Déficit Foncier : comment ça marche ?
Travaux de remise en état, baisse d’impôts sur le revenu, les conditions à respecter…
Découvrez l’article détaillé de ce processus : Déficit Foncier dans l’ancien
Voici après la loi Pinel, le LMNP ou encore le défici foncier ; une nouvelle loi substituant le dispositif Borloo ancien : La loi Cosse, dénommé « Cosse ancien »
LA FISCALITÉ DANS LA PRESSE
