Le déficit foncier est un dispositif fiscal permettant des réductions d’impôts avantageuses

Dans un article publié dans Challenges, le président de Capcime Bertrand de Raymond revient sur les avantages fiscaux du déficit foncier. Ce dispositif s’adresse aux propriétaires de biens à louer ayant fait l’objet de travaux. Les investisseurs en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont également concernés par ce mode de défiscalisation.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier désigne un dispositif de défiscalisation imputable aux revenus fonciers. Relevant du droit commun, il n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales. Concrètement, le déficit foncier consiste à soustraire des loyers perçus certaines charges liées aux travaux d’entretien et de rénovation thermique du bien. Il y a déficit foncier dès lors que le montant de ces charges excède celui des revenus fonciers. Le propriétaire peut ainsi déduire ce déficit du reste de ses revenus imposables (salaires, dividendes, etc) à hauteur de 10 700€ maximum. En cas de dépassement de ce plafond, l’excédent est reportable pendant 10 ans, toujours dans la limite de 10 700€.

Quel régime d’imposition pour profiter du déficit foncier ?

Le régime d’imposition réel est indispensable pour être éligible au déficit foncier. Il garantit un abattement forfaitaire équivalent à 30% des revenus locatifs. Les 70% restants sont à ajouter aux autres revenus. Ils seront imposés normalement, CSG de 15,5% en sus.
Le régime réel est le régime fiscal par défaut dès 15 000 € de loyer perçus. En revanche, si les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000€, le propriétaire dépend du régime microfoncier. Pour bénéficier du déficit foncier, il faut donc faire une demande de rattachement au régime réel auprès de l’administration. Cela s’avère particulièrement intéressant dès que les charges s’élèvent à plus de 30% des revenus fonciers.

Charges déductibles en déficit foncier

Côté travaux, seuls les dépenses à TVA réduite sont prises en compte dans le calcul du déficit foncier. Cela concerne les investissements locatifs dans l’ancien tels que :
• l’amélioration et l’entretien du bien (TVA à 10%)
• la rénovation thermique (TVA à 5,5%)

Les travaux taxés à 20% de TVA (construction, reconstruction, agrandissement) ne sont quant à eux pas imputables en déficit foncier. Il faut également tenir compte :
• des primes d’assurance (ex : garantie sue les loyers impayés)
• des charges de copropriété non imputables au locataires
• de l’impôt foncier
• des intérêts d’emprunt en cas de crédit immobilier,
• des honoraires de gestion (en cas de passage par un professionnel intermédiaire)
• des frais de gestion selon le temps passé pour les démarches administratives (le fisc autorise un forfait de 20€ par logement)

Toutes les indications pour remplir la déclaration spéciale de revenus fonciers sont consultables sur le site impots.gouv.fr.

3 conditions nécessaires au déficit foncier

Derniers aspects à connaître pour bénéficier du déficit foncier. Il faut louer l’appartement :
• jusqu’au 31 décembre
• pendant 3 années pleines
• sans interruption à partir de la déclaration de revenus
Dans le cas contraire, le propriétaire investisseur risque un redressement fiscal sur plusieurs années.

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Voir aussi :

Investissement locatif : le déficit foncier
Déficit foncier : article de presse Capcime dans l’expansion