Le dispositif Duflot, comme son prédécesseur Scellier, laisse une porte ouverte à la rénovation de logements anciens….
La loi Duflot encourage l’investissement locatif dans le logement neuf essentiellement. Toutefois, le logement ancien n’est pas totalement exclu des avantages fiscaux.
CAPCIME recherche et propose à ses clients des logements anciens éligibles à ces avantages : la loi Duflot « rénovation » (loi Duflot ancien) et le déficit foncier classique.
Les atouts de l’immobilier ancien
L’emplacement d’abord ! L’ancien a le gros avantage, sur la plupart des programmes neufs, de bénéficier d’emplacements de choix en centre-ville. S’y ajoutent souvent une architecture de charme et de qualité, l’ensemble garantissant la pérennité de l’investissement, aussi bien pour la location qu’à la revente.
C’est pourquoi CAPCIME, l’un des rares opérateurs spécialisés dans l’immobilier locatif ancien, sélectionne des logements dans des immeubles de qualité, idéalement situés au cœur des grandes villes.
Loi Duflot ancien, La réduction d’impôt.
Succédant au dispositif Scellier, le Duflot en reprend les grandes lignes. Il offre à l’investisseur une réduction d’impôt de 18 % calculée sur le prix de revient du bien, lequel est plafonné à 300 000 euros (et à un coût au m² plafonné à 5 500 euros). La réduction est étalée sur 9 ans, ce qui représente une économie d’impôt maximum de 6 000 euros pendant chacune de ces 9 années.
En contrepartie, l’acquéreur s’engage à louer le logement nu (c’est-à-dire non-meublé) pendant 9 ans, à titre de résidence principal du locataire. Celui-ci doit disposer de ressources ne dépassant pas certains plafonds.
Le loyer est, lui aussi, plafonné. Il est calculé en multipliant la surface habitable du logement par un prix, variable selon la zone de situation du bien. Il est ensuite corrigé par un coefficient multiplicateur pour tenir compte du fait que le prix du loyer ramené au m² est moins élevé dans les logements de grande taille que dans les petites surfaces.
Loi Duflot appliquée à la rénovation : le confort du neuf et le charme de l’ancien !
S’il vise en priorité la construction de logements neufs (et la réhabilitation lourde par des promoteurs d’immeubles anciens entiers), le dispositif Duflot, comme son prédécesseur Scellier, laisse une porte ouverte à la rénovation de logements anciens. Les conditions sont les suivantes :
> Le logement doit être acquis postérieurement au 1er janvier 2013 et ne pas répondre à au moins 4 des 15 caractéristiques de décence et à au moins 6 des 12 performances techniques exigées pour pouvoir être mis en location.
> Les travaux de rénovation à réaliser ont pour but de donner au logement l’ensemble des caractéristiques de décence et des performances techniques exigées par l’Administration. Il est impératif que l’achèvement des travaux intervienne au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition.
> L’acquéreur est tenu de faire établir, par un diagnostiqueur agréé, deux états descriptifs du logement : le premier avant la réalisation des travaux et le second après. Le professionnel fournit également une attestation certifiant que, à la suite des travaux, le logement répond bien aux critères de décence et aux caractéristiques techniques requises.
Attention !
Certains critères de décence portent sur les parties communes de l’immeuble. Dans sa sélection d’appartements à rénover proposés à sa clientèle, CAPCIME privilégie donc ceux situés dans des immeubles bien entretenus ne nécessitant pas de travaux majeurs dans les parties communes. De plus, CAPCIME vérifie que l’état du logement, au moment de sa vente, le rend éligible au dispositif Duflot « rénovation » (Duflot ancien).
L’alternative à la loi Duflot ancien : le déficit foncier classique
A défaut de satisfaire aux conditions d’éligibilité du dispositif Duflot, un logement ancien destiné à la location peut toujours ouvrir droit à un avantage fiscal dès lors qu’il fait l’objet de travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration (les travaux de reconstruction ou d’agrandissement sont exclus). Le mécanisme est le suivant :
> Les dépenses travaux constituent une charge déductible des revenus fonciers (les loyers) perçus au cours de l’année où elles ont été payées. Cette année-là se solde généralement par un déficit, le montant des dépenses étant supérieur aux loyers perçus. Le propriétaire constate donc un déficit foncier.
> La part du déficit foncier provenant des charges déductibles autres que les intérêts d’emprunt (contractés pour l’acquisition ou les travaux) s’impute sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 euros. Au-delà de ce montant, le déficit s’imputera sur les revenus fonciers des années suivantes, dans la limite de 10 ans.
Attention ! Le contribuable a l’obligation de conserver et de maintenir en location le bien pendant les trois années qui suivent l’imputation d’un déficit foncier sur son revenu global.
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